Alle Jahre wieder das gleiche Spiel: Der Mieterbund warnt davor, dass jede 2. Betriebskostenabrechnung angeblich falsch sei. Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss selbst über solche „Peanuts“ wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung entscheiden und glättet so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter- und Vermieter bereits im Vorfeld.
Wo sich kein Streit lohnt und wie Sie mit Ihrer Abrechnung zu den glücklichen Ersten gehören, deren Abrechnung korrekt ist, zeigen diese 21 wichtigsten BGH-Urteile zu den Betriebskosten.
Abrechnungsfrist 1: Rechnen Sie rechtzeitig ab
Spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter über seine Betriebskosten abrechnen. Verpasst er diese Frist, muss der Mieter nichts mehr nachzahlen. Zahlt der Mieter dennoch irrtümlich und in Unkenntnis der Ausschlussfrist seine Nachzahlung, kann er sein Geld zurückfordern (BGH, Urteil v. 18.1.2006, VIII ZR 94/05).
Abrechnungsfrist 2: Auf den Zugang kommt es an
Innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist muss der Mieter die Abrechnung erhalten haben.
Es genügt nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung in diesem Zeitraum abgeschickt hat. Ein eventuelles Verschulden der Post wird dem Vermieter zugerechnet (BGH, Urteil v. 21.1.2009, VIII ZR 107/08).
Abrechnungsinhalt: Hauptsache formell ist alles richtig
Als Vermieter halten Sie die zwölfmonatige Abrechnungsfrist schon dadurch ein, dass Sie Ihrem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschicken. Ob Ihre Abrechnung auch inhaltlich korrekt ist, ist für das Einhalten der Abrechnungsfrist nicht entscheidend: Sie haben dennoch rechtzeitig abgerechnet (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04).
Enthält Ihre Abrechnung allerdings einen formellen Fehler, ist es so als hätten Sie gar nicht abgerechnet.
Abrechnungszeitraum umstellen: Nur mit Vereinbarung!
Laut Gesetz müssen Sie innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums über Ihre Betriebskosten abrechnen. Diesen Zeitraum dürfen Sie nicht überschreiten, sonst ist Ihre Abrechnung unwirksam. Dies erschwert das Umstellen des Abrechnungszeitraums z.B. auf eine kalenderjährliche (von Januar bis Dezember) Abrechnung.
Deswegen hat der BGH entschieden, dass Sie den Abrechnungszeitraum einmalig und auch nur einvernehmlich verlängern dürfen z.B. im Umstellungsjahr auf 19 Monate (BGH, Urteil v. 27.7.2011, VIII ZR 316/10).
Platznot? Hüten Sie sich vor Abkürzungen!
Benutzen Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung beim Verteilungsschlüssel eine unverständliche Abkürzung wie z.B. „HB-KOSTE“, macht das Ihre Abrechnung formell unwirksam (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07).
Richtig adressieren: Vergessen Sie ja niemanden
Es reicht aus, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an einen der beiden Ehepartner adressiert und von diesem die Nachzahlung fordert (BGH, Urteil v. 28.4.2010, VIII ZR 263/09).
Inhaltlicher Fehler: Schnell noch nachbessern!
Sie können Ihre Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn Sie nach dem Absenden inhaltliche Mängel entdecken.
Typisches Beispiel: Sie rechnen Kosten ab, obwohl Sie die nicht oder nicht korrekt vereinbart haben. Oder Sie dürfen gar nichts abrechnen, weil Sie eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart haben. Gleiches gilt, wenn Sie die Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch berechnet haben, bzw. Sie nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen eingestellt haben (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10).
Wichtig: Nur inhaltliche Fehler lassen sich noch nachbessern. Formelle nicht! Zu Ihren Gunsten können Sie einen inhaltlichen Fehler allerdings nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist nachbessern. Danach dürfen Sie zwar korrigieren – aber leider nicht mehr zu Ihren Gunsten.
Unverständlich? Dann ist Ihre Abrechnung unwirksam
Ein unverständlicher Verteilerschlüssel gilt als formeller Mangel und das heißt: Ihre Abrechnung ist unwirksam (BGH, Urteil v. 09.4.2008, VIII ZR 84/07).
Formelle Fehler kosten Sie Ihre Nachzahlung
Verschicken Sie eine Abrechnung, die schon aus formellen Gründen unwirksam ist, tickt die Uhr gegen Sie. Das bedeutet: Sie müssen noch innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrekte Abrechnung erstellen, um Ihre Nachzahlung zu retten. Auf der anderen Seite beginnt jedoch die 12-monatige „Meckerfrist“ des Mieters erst gar nicht zu laufen.
Häufiger formeller Fehler: In der Abrechnung ist kein Verteilerschlüssel angegeben (BGH, Urteil v. 25.1.2011, VIII ZR 27/10).
Wasserkosten: Verteilen Sie die Kosten nach Verbrauch
Im Normalfall, wenn die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, dürfen Sie die Kosten der Wasserversorgung einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umlegen. Das gilt auch für die Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete, die an sich verbrauchsunabhängig sind (BGH, Urteil v. 6.10.2010, VIII ZR 183/09).
Stehen allerdings im Abrechnungszeitraum eine erhebliche Anzahl von Wohnungen leer, ist eine solche Abrechnung nach Verbrauch für die verbliebenen Mieter eine unzumutbare Belastung.
Zu große Wasserzähler müssen raus
Überdimensionierte Wasserzähler muss der Wasserversorger austauschen, wenn die Grundgebühren je nach Zählergröße unterschiedlich hoch ausfallen (BGH, Urteil v. 21.4.2010, VIII ZR 97/09).
Dagegen ist eine Abrechnung, die auf einem ungeeichten Wohnungs-Wasserzähler beruht, dennoch wirksam. Vorausgesetzt Sie können nachweisen, dass der Zähler dennoch korrekt misst (BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10).
Sperrmüll fällt unter die Müllkosten
Sie dürfen dem Mieter auch die Sperrmüllkosten auf die Abrechnung setzen. Die entstehen zwar nicht jährlich, aber doch laufend, wenn die Mieter unberechtigt ihren Müll auf den Gemeinschaftsflächen abstellen.
Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen (BGH Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 137/09).
Versicherungskosten: Zusammen statt einzeln
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung dürfen Sie in der Betriebskostenabrechnung in einer Summe ausweisen.
Sie müssen also nicht die einzelnen Versicherungsarten einzeln aufführen und jeden Betrag aufschlüsseln. Es genügt, wenn Sie die Kosten für die Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, für den Öltank oder für den Aufzug zusammenrechnen und nur den Gesamtbetrag unter den „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ aufführen (BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 346/08).
„Stromprüfung“: Das muss mit in den Mietvertrag
Die gute Nachricht lautet: Die Kosten für das Überprüfen von Elektroanlagen sind keine Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, sondern umlagefähige Betriebskosten.
Die schlechte Nachricht lautet: Sie dürfen diese Kosten nur als „Sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umlegen, wenn Sie diese extra im Mietvertrag unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufgeführt haben (BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 123/06).
Aufzug: Selbst der Erdgeschossmieter muss mitzahlen
Sie können den Erdgeschossmieter mit an den Aufzugskosten beteiligen (BGH, Urteil v. 20.9.2006, VIII ZR 103/06). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter in einem anderen Gebäudeteil wohnt und den Aufzug nicht nutzen kann (BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08).
Sonstige Betriebskosten: Konkret schlägt generell
Sie können eine Kostenart nur als „Sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umlegen, wenn Sie im Mietvertrag die gewünschte Kostenart konkret aufgeführt haben (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03).
Typisches Beispiel: Die Dachrinnenreinigung zählt zu den „Sonstigen Betriebskosten“. Sie dürfen Sie aber nur umlegen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag bei der Aufzählung der „Sonstigen Betriebskosten“ die Dachrinnenreinigung ausdrücklich erwähnt haben.
Saubere Sache: Die Öltankreinigung ist umlegbar
Die Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten und zählen zu den sogenannten Heizungsnebenkosten. Deswegen dürfen Sie die auch über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergeben (BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08).
Sie müssen sie also nicht extra unter den „Sonstigen Betriebskosten“ aufführen, damit Sie die Tankreinigungskosten auch später umlegen dürfen.
Funk statt Ableser: Da muss der Mieter mitspielen
Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Messgeräte zur Verbrauchserfassung von Heizkosten (Heizkostenverteiler) oder Wasserkosten gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. Der Mieter muss den Einbau dieser Geräte dulden (BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 326/10).
Zwischenablesungskosten sind keine Betriebskosten
Kosten im Zusammenhang mit einem Nutzer- oder Mieterwechsel, zum Beispiel Kosten einer Zwischenablesung, zählen nicht zu den Betriebskosten: Solche „Nutzerwechselgebühren“ sind Verwaltungskosten und die dürfen nicht auf Ihre Abrechnung!
Ihr Mieter muss diese Kosten nur übernehmen, wenn Sie im Mietvertrag ausdrücklich eine andere Regelung vereinbart haben (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07).
Fehler beanstanden: Mieter muss die 12-Monats-Frist einhalten
Spätestens 12 Monate nachdem Ihr Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten hat, muss er eventuelle Fehler reklamieren.
Hält er sich nicht an die Frist, muss er dennoch auf die falsche Abrechnung zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter Jahr für Jahr den gleichen Fehler in der Abrechnung macht und der Mieter in den vergangenen Jahren immer erfolgreich reklamiert hatte (BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 185/09).
Sie müssen Originale vorlegen
Der Mieter darf die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung prüfen. Dazu gehört, dass er die Originalbelege und - Rechnungen einsehen darf.
Er kann nur ausnahmsweise von Ihnen fordern, dass Sie ihm Kopien der Belege zusenden statt die Belege persönlich anzuschauen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat, sondern weiter weg wohnt oder der Mieter weiter weggezogen ist (BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05; BGH, Urteil v. 19.1.2010, VIII ZR 83/09).
Dienstag, 09.10.2012 | Autor: Heidi Schnurr
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